登嘉楼州首府瓜拉登嘉楼,是华裔集聚地,经贸活动活跃,房产业开发和行情炽热。

然而,在房产不断开发的背后,却出现了隐忧,有些业者开始担心,瓜登的房产业可能出现“过热”现象,最终导致供多于求。


根据发展商及相关业者的分析,瓜登的市场的吸纳脚步追不上新房产计划的开发速度,也因此,虽然建筑工程不断在进行中,但却出现了“有店无人租”的情况。

业者指出,除了之前因大选前投资裹足不前外,另一个原因是瓜登市内的店屋租金价格已太高,恐怕已触顶。

业界人士说,难有一门生意能够负担,又或租金太高使营运成本增加,影响了赚幅。

他们指出,许多购置店屋者都是看好瓜登的经济发展,购置店屋作为投资用途,但却没有深入了解瓜登经济的真实情况,导致出现了产业过剩的情况。

仅部分地点例外


业者进一步分析指出,只有部分策略性地点的店屋能够逃过以上现象,其余的,皆出现过剩的情况。

加上投资者不愿以低价出租,因此,近期在瓜登市内能够窥见建筑工程在如火如荼进行中,空置店屋却没有减少的迹象。

市郊双层排屋月租800

产业价格飙升,产业租金也同样的不断上升。

登嘉楼亨利行(Henry Butcher)特许产业经济及估价师杜振胜说,瓜登市内的产业价格不断飙升,在短短10年间价格翻倍,连带推高租金也。

“在2000年至2012年间,单层排屋的价格已上升了100%。”

他说,屋子价格上升租金价格也上涨,目前,在郊外的双层排屋租金已经要价800令吉,在市中心的甚至去到1200令吉不等。

杜振胜指出,至于店屋价格,4层的旧楼租金也要8000令吉一个月,新建筑物则要1万令吉以上。

市区200店屋空置

Austin Height(Tg)有限公司策划顾问刘保章点出了一个最明确的事实:瓜登市内有超过200间店屋空置,显示整个瓜登已出现店屋过剩的现象,不是投资的好时机。

“我认为,虽然市场对于房产的需求依然存在,但却没有想象中的多,因此,目前不是入市的好时机。”

他说,以前,市民是为了需要,例如为了本身的家居或生意,抑或为了保值而置业,现在大部分人是为了投资而买,但大都只看表面却不了解整个市场走向。

租金恐已触顶

刘保章指出,5年前,瓜登房产业处于低潮期,购买力不高,但相应的,发展计划也不多。

但过去5年来,随着政府推动各项经济发展计划,加上整个经济转型大环境使然,瓜登的房产业发展越来越迅速,房屋越建越多。

“历史性首开直航,将瓜登的名气带到了中国南部,至今不只吸引了2至3万名中国游客到访乐浪岛,带动瓜登经济发展,也让中国南部的投资者看到了瓜登的优越地理位置及投资潜能。”

酒店式公寓受欢迎

此外,“大马我的第二家园”计划也奏效,外国人尤其中国人,普遍认为瓜登房地产价格不高,尤其酒店式公寓更是受欢迎。

综合以上种种因素,瓜登房产业近几年来蓬勃发展,然而,由于市场活跃程度远远赶不上开发脚步。

他说,除了一些策略性地点外,其余地区的房产价格,出现了缓慢增长的现象,显然供应是过剩了。

【过剩原因1:大选短暂影响买气】

登州建造行会长萧志甬也指出,据他过去对市场的调查,瓜登市区有超过150间空置新旧店屋,都是卖不出及租不出。

他分析道,瓜登市内店屋过剩主要有几个原因导致;第一个原因是本届全国大选日期一拖再拖。

“大选迟迟不公布,投资者都担心大选后,会出现许多新的政策,因此,都报以静观其变的心态,等待大选后,让情况明朗化才决定。”

【过剩原因2:经贸不够活络】

大城市发展有限公司执行董事胡文杰认为,瓜登市场不大,太大的发展计划,市场难以吸收,更何人口不多,商业活动不活跃。

他说,瓜登产业市场目前属于慢热及稳定(slow and steady)的情况,由于市场有限,因此,虽然推出的房屋发展计划不多,但市内仍然还有很多空置店屋出现。

“市内有空置的店屋,部分是充作仓库,部分则是瓜登当地人购买作为投资用途。”

【过剩原因3:租金太高难回本】

萧志甬指出,租金过高也是导致空置店屋的出现。

“目前,在瓜登,租店屋楼下,即要价4000令吉至6000令吉不等,如果要租一栋4层楼的店屋,则必须要价1万令吉至1万2000令吉。”

他说,这租金价格已经维持一段时间,目前,难以有商家在以这些价格租店屋时,能够获得相同的回报率。

“而且瓜登经贸活动不活络,市场已有各类型的商店,投资者也担心贸贸然加入开店,会导致竞争力大增。”

【过剩原因4:大型商场抢摊】

萧志甬指出,瓜登目前有多个大型计划在进行中,如瓜登城中城(Kuala Terengganu City Centre,KTCC)计划,会否冲击传统商店,尚不得而知。

“毕竟这些计划都还在建设中,在未来2至3年,才有可能看到明确的影响。”

萧志甬有信心,目前这些计划的影响还未出现,而在2或3年后,经济趋势如何,难以估计,因此,这些大型计划将会对传统店屋带来怎样的影响,难以预测。

萧志甬提议,有兴趣开店者,不妨考虑售卖巫裔同胞也能够购买的商品。

“在瓜登,如果单单售卖华裔商品,市场很小,因为华裔人口不多,反之,如果所售卖的商品可以进入马来市场,那就大有可为。”

【激情投资被套牢】

刘保章指出,很多人购买房产却没有先进行研究,以致购买房产出租后,没有获得理想中的回酬率。

他说,目前,瓜登市区商业店屋已增值至200万令吉左右,属于偏高,但租金却不成对比,增长比率不相符。

刘保章分析道,瓜登房地产售价已达到顶峰,除了一些地理位置特殊的策略性地点,例如靠近高等学府外,其余地点的房产价格,如没有特大的利好,相信上升空间有限。

3年内不会下滑

“市区以外的地点,只要地点适中,一般3层楼的店屋价格可以在很短的时间内即从50万令吉炒至100万令吉。”

他认为,除非整个东南亚的经济趋势有所改变,否则,这行情3年内都不会下滑。

他点出店屋价格偏高的其中一个因素,即外地投资者看好登州的经济发展,认为可以在登州从事任何行业,同时,缺少竞争者。

“然而,以店屋来说,瓜登市场已经出现了饱和状态,售价太高,且租金已到了顶峰的水平,大概只有大型连锁集团才租得起。”

他说,虽然店屋租金已上扬许多,但同样的店屋售价也太高,业主出租的话,所获得的租金以回酬率计算偏低。


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